Was sind die Aufgaben eines Generalunternehmers?
Ein Generalunternehmer ist mit der alleinigen Abwicklung eines Bauvorhabens bis zu einem bestimmten, vertraglich geregelten Fertigstellungsgrads betraut. Er erhält einen Auftrag von einem Kunden und kümmert sich um alle Belange, die zur Erfüllung erforderlich sind. So laufen alle Aufgaben über ihn, von der technischen und zeitlichen Koordination der Subunternehmer bis hin zur Ausführung bzw. Überwachung der Baumaßnahmen. Ziel ist die schlüsselfertige Übergabe des vom Bauherren beauftragten Bauwerkes (z. B. ein Wohn- und Geschäftshaus).
Ein Generalunternehmer agiert also als Bindeglied zwischen einem Kunden und allen am Bauprozess beteiligten Subunternehmern. Da er mit allen Parteien vertraglich in Verbindung steht, übernimmt er neben der Steuerung des Auftrags ebenfalls die Verantwortung für die fristgerechte Fertigstellung und die Haftung bei Komplikationen. Der Auftraggeber stellt den Gewährleistungsanspruch dabei nur an den Generalunternehmer selbst, dieser hingegen fordert dies von den einzelnen ausführenden Unternehmen, die er beauftragt.
Generalunternehmer sind keine Bauträger, folglich sind sie nicht für die Beschaffung von Grundstücken oder die eigentliche Bauplanung verantwortlich, lediglich für die Ausführung letzterer. Dies bedeutet, dass es in der Verantwortung des Bauherren liegt, erschließerische, architektonische und andere Belange vor dem Beginn der Baumaßnahmen zu klären.
Die Leistungen, die ein Generalunternehmer in Zusammenarbeit mit seinen Subunternehmern fertigzustellen hat, sind in einem so genannten Werksvertrag geregelt. Dieser wird zwischen dem Gesamtunternehmer selbst und dem Bauherren abgeschlossen und beinhaltet Regelungen zu den auszuführenden Arbeiten, die Baubeschreibung sowie rechtliche Rahmenbedingungen des Auftrags. Zudem ist auch die Kostenaufstellung vorab geregelt, meist mit Zahlungsplan und den Fristen der nötigen Raten. Ebenso ist im Werksvertrag ein verbindlicher Fertigstellungstermin aufgeführt, dessen Versäumnis für gewöhnlich eine Vertragsstrafe für den Generalunternehmer nach sich zieht.
Die Vorteile und Risiken bei einem Bauvorhaben über einen Generalunternehmer
Für die Beauftragung eines Generalunternehmers gibt es viele gute Gründe, ob es sich nun um die Errichtung von Wohnhäusern und -komplexen, den Bau von Industrieanlagen oder aber die Sanierung von bestehenden Objekten handelt. Zuallererst minimiert es den Koordinationsaufwand für den Bauherren: Er erteilt dem Generalunternehmer den Auftrag und dieser kümmert sich schließlich um die Gewerke und deren Arbeiten. Auch die Kommunikation erfolgt gebündelt über einen Ansprechpartner. Die vorzeitige Festsetzung über den Gesamtpreis und den Fertigstellungstermin ermöglicht es dem Auftraggeber zudem, finanzielle Aspekte sowie den Bezug des Gebäudes oder die Durchführung noch offener, nicht im Werksvertrag geregelter Baumaßnahmen zu planen. Der Preis bleibt zudem bei sich ändernden Baukosten oder anderen Komplikationen unverändert.
Andererseits birgt die Beauftragung eines Generalunternehmers auch einige Risiken, über die sich Bauherren im Klaren sein müssen. So besitzen sie deutlich weniger Einfluss auf die Durchführung der Arbeiten. Sie sind gegenüber den Subunternehmern nicht weisungsbefugt und können zudem von vornherein nicht mitentscheiden, welche Firmen die einzelnen Baumaßnahmen übernehmen. Der Auftraggeber muss sich also gänzlich auf das Urteilsvermögen des Gesamtunternehmers verlassen. Dies trifft ebenfalls auf den Baufortschritt zu – dieser wird vom Auftragnehmer und den verantwortlichen Subunternehmern gegebenenfalls nicht objektiv eingeschätzt. Auch das Risiko einer Insolvenz des Generalunternehmers oder eines seiner gewählten Gewerke besteht – in diesem Fall kann sich die Fertigstellung des Auftrags verzögern. Nicht zuletzt liegt die vorangehende Planung vollends in der Verantwortung des Bauherren. Hinsichtlich der Ausgestaltung bieten Generalunternehmer höchsten Standardgrundrisse und Typenhäuser an. Komplexere Pläne muss ein separater Architekt erstellen. Auch die Erstellung von Zufahrtswegen auf die Baustelle und die Versorgung mit Strom und Wasser muss der Bauherr selbst in die Wege leiten.
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